중국 부동산 버블 붕괴 4월쯤 시작

 #중국 #부동산 #거품 붕괴가 4월경 시작될 전망입니다. 2015년에도 부동산 가격 급락이 발생했으나 연속적인 금리 인하와 경기부양책으로 다시 급상승했습니다 이후 부동산 가격이 2017년 5월에 정점을 찍고 하락과 반등을 거듭하며 약 3년 4개월간 정점 아래에서 박스권의 움직임을 보여왔습니다.

2020년 9월부터 다시 하락세가 시작되어 2021년 4월을 전후해 급락세가 나타나며 거품 붕괴가 시작될 것으로 예상하고 있습니다.

그 근거는 첫 번째 ‘공급 과잉’입니다. 도시 주택의 공실률은 약 20%에 이르고, 전국의 주택보급률은 약 115%에 이릅니다. 최근 공급량이 줄었지만 여전히 공급은 계속되고 있습니다. 주택 공급업자는 생존을 위해 계속해서 공급하지 않으면 안 되니까요.

두번째는, 수요의 측면에서 매수 여력이 약해지고 있습니다. 실업률이 급증하고 가계 부채가 크게 증가하면서 수년 전부터 주택 판매가 줄고 있습니다. 중국도 한국처럼 인구가 줄어들기 시작하고 있습니다. 새 주택에 대한 수요는 꾸준히 있겠지만 기존의 중고 주택 수요는 뚝 떨어져요.

실업률이 급증한 이유는 높아진 인건비 때문이에요. 시진핑 주석 취임 이후 중국은 내수를 확대하고 소득 격차를 해소하기 위해 임금을 빠르게 인상했다. 그 결과 중국의 인건비가 동남아시아의 인건비보다 약 2.5배 비싸졌습니다. 그만큼 수출경쟁력이 떨어지고 미국과의 무역마찰을 겪으면서 중국 내 외국기업들이 떠나고 일부 중국기업들도 저임금을 찾아 떠나고 있습니다.

#가계부채는 #GDP 대비 약 70% 수준으로 안정적인 수준이지만 중국 GDP에서 약 40%가 투자하는 점을 감안하면 신흥국에 비해 상당히 높은 수준입니다. 가계부채는 위험수준이 아니라도 소득 대비 부동산 가격이 매우 높아 거품붕괴 위험성이 높다고 평가받고 있습니다.

도시화율이 약 65%에 불과해 잠재 수요가 크다라는 주장은 틀린 주장이죠. 일자리가 늘어나야 도시가 성장합니다. 일자리가 줄면 도시도 쇠퇴할 수밖에 없습니다. 우리는 인구가 느는 시대에 너무 익숙해 도시화율이 중요한 지표로 활용됐지만, 인구가 정체되거나 감소하는 시대에 더 나아가 일자리가 줄어드는 시대에는 도시화율이 증가할 수 없습니다.

무엇보다 중국의 부동산 시장이 고점을 형성한 후, 고점아래에서 3년 이상 횡보하여 투자자들이 기대수익을 얻지 못했기 때문에 실망하는 일이 있는 시점입니다. 2020년 9월부터 다시 하락하기 시작한 경향이 약 6개월이 지나면 하락세가 빨라질 수 있습니다. 따라서, 금년 4월경 급락세가 시작되어, 버블 붕괴가 본격화할 것이라고 예상하고 있습니다.

버블 붕괴가 현실화되면 중국 당국은 부양책으로 방어에 나서겠지만 한 번의 폭락은 불가피하다고 봅니다. 그 후의 전개는 다음 칼럼에서…